Στη σημερινή δύσκολη οικονομική συγκυρία ταλανίζει αρκετό κόσμο η αδυναμία έγκαιρης αποπληρωμής του ενοικίου (μισθώματος) είτε της οικίας του, είτε του επαγγελματικού του χώρου. Σε αυτή αυτήν την περίπτωση οικογένειες και μαγαζάτορες του μόχθου, βρίσκονται όμηροι σε δικαστικές διαμάχες αλλά πολύ περισσότερο, σε καθημερινό ψυχολογικό πόλεμο. Για αυτό θα προσπαθήσουμε δια της παρούσης στήλης να ξεκαθαρίσουμε τα δικαιώματα του ενοικιαστή και τις διαδικασίες αναγκαστικής είσπραξης των μισθωμάτων ή απόδοσης του μισθίου (έξωση).
Πολλές φορές ο εκμισθωτής στην προσπάθεια του να εισπράξει τα χρήματα του ληξιπρόθεσμου μισθώματος επισκέπτεται και απειλεί ότι θα φέρει την αστυνομία ή θα «εισβάλει» στην οικία και στην επαγγελματική στέγη απαιτώντας την άμεση πληρωμή. Οι ενέργειες αυτές του εκμισθωτή πέραν του ότι είναι καταχρηστικές, είναι και παράνομες. Βάσει του άρθρου 334 του Ποινικού Κώδικα «όποιος εισέρχεται παράνομα ή παραμένει παρά τη θέληση… στην κατοικία άλλου ή στο χώρο που αυτός χρησιμοποιεί για την εργασία του… τιμωρείται με φυλάκιση μέχρι ενός έτους ή με χρηματική ποινή.» Μάλιστα είναι νομικά αδιάφορο αν αυτός που επιχειρεί να εισέλθει είναι ο ιδιοκτήτης της κατοικίας, ή αν ο ενοικιαστής δεν έχει πληρώσει το ενοίκιο ή δεν έχει καν συμβόλαιο! Από την στιγμή διαμένει στην οικία, προστατεύεται από τον νομό σαν να ήταν ο ιδιοκτήτης αυτής. Το ίδιο ισχύει κατά πλάσμα δικαίου και για τους ενοικιαστές επαγγελματικών χώρων.
Συνεπώς καθίσταται σαφές ότι ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί ούτε να εισέλθει στην οικία σου/κατάστημα σου, ούτε να φέρει την αστυνομία, ούτε να φωνασκεί απέξω από την πόρτα σου. Σε αντίθετη περίπτωση έχεις το δικαίωμα να του εξηγήσεις ευγενικά το παράνομο της πράξης του και να ζητήσεις την σύλληψη του από την αστυνομία για παραβίαση οικιακού ασύλου (334 ΠΚ) και απειλή (333 ΠΚ). Η μη πληρωμή του ενοικίου δεν συνιστά ποινικό αδίκημα για να φοβάσαι μην τυχόν συλληφθείς και εσύ. Περαιτέρω έχει παρατηρηθεί πολλές φορές οι ιδιοκτήτες να φέρνουν χωρίς την άδεια του ενοικιαστή υποψήφιους αγοραστές για να πιέσουν τον ενοικιαστή να αποχωρήσει. Ακόμα και εάν έχει οριστεί σχετικά η δυνατότητα αυτή του ιδιοκτήτη, στο συμφωνητικό μίσθωσης, θα πρέπει να γίνεται μόνο μετά από συνεννόηση με τον ενοικιαστή, και μόνο τις ώρες που τον διευκολύνουν. Είναι αυτονόητο ότι θεωρείται παραβίαση οικιακού ασύλου να έχει ο ιδιοκτήτης δεύτερο ζευγάρι κλειδιών και να εισέρχεται όποτε θέλει στο σπίτι για επιθεώρηση, σε αυτήν την περίπτωση μπορεί ο ενοικιαστής να αλλάξει κλειδαριά.
Ο μόνος τρόπος για να σε διώξει νόμιμα ο ιδιοκτήτης από το σπίτι είναι μόνο με δικαστική απόφαση η οποία σου έχει νόμιμα επιδοθεί και έχουν περάσει 15 ημέρες από την επίδοσή της με δικαστικό επιμελητή. Η δικαστική απόφαση μπορεί να εκδοθεί εναντίων σου, είτε με άσκηση αγωγής ή με άσκηση διαταγής απόδοσης μισθίου. Στην πρώτη περίπτωση θα πρέπει να σου έχει κοινοποιηθεί η συζήτηση της αγωγής για να παραστείς, ενώ στην δεύτερη, θα πρέπει να σου έχει κοινοποιηθεί σχετικό εξώδικο με δικαστικό επιμελητή. Σε κάθε περίπτωση η όλη δικαστική διαδικασία απαιτεί από την ημέρα άσκησης της αγωγής μέχρι την έκδοση της απόφασης τουλάχιστον 6μήνες με ένα 1 χρόνο, ενώ στην περίπτωση της διαταγής απόδοσης μισθίου φτάνει από τις 30 ημέρες έως τους 2 μήνες.
Η άμυνα του ενοικιαστή στην περίπτωση της αγωγής περιλαμβάνει την άσκηση κατά την διάρκεια της δίκης είτε ενστάσεων συμψηφισμού, ανυπαρξίας οφειλής, κακοπιστίας κ.ο.κ. είτε μετά την έκδοση της απόφασης, την άσκηση έφεσης και αναστολής εκτέλεσης. Στην περίπτωση όμως της διαταγής απόδοσης μισθίου που εκδίδεται σε 30 ημέρες από το εξώδικο, η άμυνα περιλαμβάνει την άσκηση ανακοπής μετά την επίδοση της διαταγής και μέσα σε διάστημα 15 ημερών από αυτήν· χρονικό διάστημα που απαγορεύεται η έξωση και δίνεται χρόνος στον ενοικιαστή να ασκήσει τα δικαιώματα του.
Γίνεται κατανοητό ότι η πλέον επίπονη για τον ενοικιαστή διαδικασία είναι η άσκηση εναντίων του, διαταγής απόδοσης μισθίου από τον ιδιοκτήτη. Και αυτό διότι η διαδικασία έκδοσης απόφασης που διατάσει την έξωση του ενοικιαστή γίνεται πολύ σύντομα (μέσα σε 30ημέρες) σε αντίθεση με την αγωγή που μέχρι να τελεσιδικήσει απαιτεί χρόνια. Ωστόσο στην περίπτωση της διαταγής απόδοσης μισθίου, δίνονται 2 σημαντικά νομικά όπλα άμυνας στην φαρέτρα του ενοικιαστή να ασκήσει εντός 15ημερών από την επίδοση: α) ανακοπή β) αίτηση αναστολής μέχρι την εκδίκαση της ανακοπής. Στην περίπτωση της ανακοπής ορίζεται δικάσιμος συνήθως μετά από 1-3 μήνες και κερδίζει περισσότερο χρόνο ο ενοικιαστής για να βρει νέα οικία.
Στην περίπτωση λοιπόν που έχουμε καθυστερήσει στην καταβολή των ενοικίων, δεν θα πρέπει να πανικοβαλλόμαστε να βρούμε άμεσα νέο χώρο από την άλλη βδομάδα ή μήνα όπως μας λέει ο ιδιοκτήτης, αλλά θα πρέπει πρώτα να προσπαθήσουμε να καταλήξουμε σε μια συμφωνία. Εφόσον είναι πολλά τα οφειλόμενα ενοίκια και η καθυστέρηση τους δεν οφείλεται σε δική μας δυστροπία, αλλά σε αντικειμενικούς λόγους πχ οικονομική κρίση, προβλήματα υγείας, καλό θα είναι να προτείνουμε την σύνταξη ενός συμφωνητικού αναγνώρισης της οφειλής εκ των ενοικίων και αποπληρωμής των οφειλόμενων ποσών σε μηνιαίες καταβολές. Εάν και πάλι αδυνατούμε να καταβάλουμε οποιοδήποτε ποσό, θα πρέπει να συμβουλευτούμε Δικηγόρο για την όσο το δυνατόν ομαλότερη έξοδο μας από το ακίνητο και την αποφυγή διαπληκτισμών και δικαστικών εντάσεων.
Στις περιπτώσεις που το ενοίκιο είναι ιδιαίτερα υψηλό μπορούμε να ζητήσουμε από το Δικαστήριο να μειωθεί το ποσό καταβάλουμε ως μίσθωμα. Σε αυτήν την περίπτωση θα πρέπει να αποδείξουμε ότι υπάρχει έκτακτη και απρόβλεπτη μεταβολή των συνθηκών (π.χ. μεγάλη πτώση του τζίρου, σημαντική αύξηση της φορολογίας, υποβάθμιση της περιοχής που βρίσκεται το μισθωμένο ακίνητο λόγω αύξησης της εγκληματικότητας, κλείσιμο του δρόμου ή κατάληψη του πεζοδρομίου για μεγάλο χρονικό διάστημα για την εκτέλεση έργων κλπ), η οποία δεν μπορούσε να προβλεφθεί κατά το χρόνο κατάρτισης της μισθωτική σύμβασης.
Η μεταβολή των συνθηκών, θα πρέπει να έχει έντονο και διαρκή χαρακτήρα και να μην είναι απλώς παροδική (π.χ. εποχιακή διακύμανση του τζίρου, κλείσιμο του δρόμου για 5 μέρες για να γίνουν έργα) και άρα εξ αυτού του λόγου να έχει μειωθεί η εμπορική αξία του ακινήτου που μισθώνει αλλά και των γειτονικών ακινήτων. Το Δικαστήριο έχει το δικαίωμα να αναπροσαρμόσει το μίσθωμα στο ύψος που το ίδιο κρίνει σωστό. Δηλαδή, μπορεί εμείς να ζητούμε να μειωθεί το ενοίκιο κατά 30% και το Δικαστήριο να διατάξει τη μείωση του ενοικίου κατά 20% και για συγκεκριμένο χρονικό διάστημα.
Του Δικηγόρου Κωνσταντίνου Κατσανέβα
