Για το «τέλος της ταλαιπωρίας των πολιτών και των επαγγελματιών της Κρήτης», είχε δεσμευτεί, εν μέσω θέρους, κατά τα εγκαίνια του Κτηματολογικού Γραφείου Κρήτης ο Υφυπουργός Ψηφιακής Διακυβέρνησης, κ. Κωνσταντίνος Κυρανάκης. Ήταν 1η Ιουλίου, όταν παρουσία του Προέδρου και λοιπών στελεχών του Ελληνικού Κτηματολογίου, ο υφυπουργός είχε διαβεβαιώσει ότι έως τον Σεπτέμβριο του 2024 θα μηδενίζονταν οι 8.000 εκκρεμείς πράξεις του Κτηματολογικού Γραφείου Ηρακλείου, ενώ οι όποιες συναλλαγές των πολιτών με το Ελληνικό Κτηματολόγιο θα γίνονται μέσω διαθέσιμων ψηφιακών υπηρεσιών, χωρίς φυσική παρουσία.
Βρισκόμαστε στην 1η Νοεμβρίου πλέον και η κατάσταση για την οποία είχε δεσμευτεί ο υφυπουργός είναι μάλλον «εικονική πραγματικότητα». Η διοίκηση και τα μέλη του Συμβολαιογραφικού Συλλόγου Εφετείου Κρήτης δεν πέφτουν βέβαια από τα σύννεφα, διαπιστώνοντας ότι τέσσερις μήνες μετά τις κυβερνητικές δεσμεύσεις, η πραγματικότητα είναι πολύ διαφορετική.
Τα όσα αναλυτικά αναφέρονται στο υπόμνημα που απέστειλε η πρόεδρος του Συμβολαιογραφικού Συλλόγου Εφετείου Κρήτης κ. Κλειώ Πλατάκη, το οποίο αποστέλλεται στην ηγεσία του υπουργείου της Ψηφιακής Διακυβέρνησης, στον Πρόεδρο του Ελληνικού Κτηματολογίου, ενώ κοινοποιείται στον υπουργό Δικαιοσύνης και στους τέσσερις δικηγορικούς συλλόγους της Κρήτης, είναι αποκαλυπτικά του …χάους. Αρκεί να ληφθεί υπόψη, όπως θα διαβάσετε παρακάτω, ότι οι εκκρεμότητες του παλαιού Κτηματολογικού Γραφείου Κρήτης εξακολουθούν να ανέρχονται σε 4000 και σε αυτές προστίθεται και νέες καθημερινά.
Όπως υπογραμμίζεται, τέσσερις μήνες μετά, το Κτηματολογικό Γραφείο Κρήτης παρουσιάζει τεράστιες δυσλειτουργίες και συγκεκριμένα:
- Σύστημα ηλεκτρονικής καταχώρισης πράξεων στο Κτηματολογικό Γραφείο Κρήτης
Παρά την από 1-7-2024 εφαρμογή της ηλεκτρονικής καταχώρισης συμβολαίων και λοιπών πράξεων, η οποία πλέον είναι υποχρεωτική σε όλα τα υποκαταστήματα του Κτηματολογικού Γραφείου Κρήτης, οι εκκρεμότητες του παλαιού Κτηματολογικού Γραφείου Ηρακλείου εξακολουθούν να ανέρχονται σε 4.000 περίπου, στις οποίες συσσωρεύεται καθημερινά και πληθώρα νέων εκκρεμοτήτων, διαπιστώθηκε δε ότι, σε εγγραφές που έχουν γίνει οριστικές, δεν έχουν καταχωρηθεί οι αντίστοιχες αποφάσεις, με αποτέλεσμα να μην μπορούν να προχωρήσουν μεταγενέστερες πράξεις με ασφάλεια. Η δυνατότητα επικοινωνίας πολιτών και επαγγελματιών με το κατάστημα του Κτηματολογικού Γραφείου Κρήτης στο Ηράκλειο είναι αδύνατη, αν και επιβεβλημένη, λόγω των νομικών ιδιαιτεροτήτων των ακινήτων στην Κρήτη.
Όπως επισημαίνεται, «σε συνάντηση που είχαμε με την Προϊσταμένη του Κτηματολογικού Γραφείου Κρήτης μας έδωσε να καταλάβουμε την αδυναμία να λειτουργήσει εύρυθμα το κεντρικό κατάστημα στο Ηράκλειο, χωρίς την πρόσληψη επιπλέον προσωπικού.
Σημειωτέον ότι από 38 υπαλλήλους που είχε το σύνολο των Υποθηκοφυλακείων του Νομού Ηρακλείου, έχουν απομείνει μετά τη συγχώνευση αυτών μόνο 8. Παρά του ότι είχε προαναγγελθεί η στελέχωση των καταστημάτων Ηρακλείου και Χανίων και γενικά του Κτηματολογικού Γραφείου Κρήτης με νέο προσωπικό, στην πρόσφατη απόφαση προσλήψεων δεν συμπεριελήφθη η Κρήτη. Η δε επιπλέον εξαγγελθείσα στελέχωση του Κτηματολογικού Γραφείου Κρήτης με 45 δικηγόρους για τον έλεγχο και τη διεκπεραίωση εκκρεμών παλαιών και νέων καταχωρήσεων, δεν πραγματοποιήθηκε έως σήμερα, πράγμα αδιανόητο για ένα από τα μεγαλύτερα Κτηματολογικά Γραφεία της Ελλάδος, που διαχειρίζεται τεράστιο όγκο πράξεων ετησίως, λόγω της μεγάλης κινητικότητας στην αγορά ακινήτων, εξαιτίας των επενδύσεων που πραγματοποιούνται και των ξενοδοχειακών μονάδων που λειτουργούν στο νησί. Μέσα σε όλα αυτά θεσμοθετείται και η 24ωρη λειτουργία της πλατφόρμας ηλεκτρονικής καταχώρισης πράξεων, μετατρέποντας τα συμβολαιογραφικά γραφεία σε διανυκτερεύοντα και θέτοντας σε κίνδυνο την αρχή της χρονικής προτεραιότητας και την ασφάλεια των συναλλαγών.
- Σύστημα Μεταγραφών και Υποθηκών καταργηθέντων Υποθηκοφυλακείων
Από 1-7-2024 και έπειτα, αποφασίσθηκε και υλοποιήθηκε με τρόπο βίαιο, αιφνίδιο και χωρίς να υπάρξει ο απαιτούμενος χρόνος προετοιμασίας, η κατάργηση των Υποθηκοφυλακείων του Νομού Ηρακλείου και η μεταφορά όλων των εκκρεμοτήτων τους στο Κτηματολογικό Γραφείο Κρήτης, με αποτέλεσμα να μην έχει τουλάχιστον για το κεντρικό κατάστημα Ηρακλείου εκδοθεί μέχρι σήμερα κανένα πιστοποιητικό καταχώρησης για συμβόλαια που υποβάλλονται προς καταχώρηση με το Σύστημα Μεταγραφών και Υποθηκών, ούτε έχει γίνει κανένας έλεγχος ή επεξεργασία συμβολαίου ή άλλης πράξης προς καταχώρηση.
Η δε ψηφιοποίηση των αρχείων των Υποθηκοφυλακείων γίνεται με αργούς ρυθμούς, τα ψηφιακά αντίγραφα που δημιουργούνται είναι δυσανάγνωστα και υπάρχει σημαντική δυσχέρεια έως και αδυναμία ελέγχων τίτλων κτήσης και τυχόν βαρών και διεκδικήσεων στα ακίνητα ενόψει αγοραπωλησιών, ούτε με φυσικό τρόπο αλλά ούτε με ηλεκτρονικό, όπως είχε εξαγγελθεί. Αξίζει να σημειωθεί ότι σε αρκετές περιπτώσεις παρατηρείται το φαινόμενο μετά την ψηφιοποίηση των αρχείων των Υποθηκοφυλακείων (συμβολαίων και λοιπών εγγράφων) η εσφαλμένη επανατοποθέτησή τους στους τόμους των Υποθηκοφυλακείων που ανήκαν, καθώς και η λανθασμένη συρραφή τους με έγγραφα και σελίδες που ανήκουν σε άλλα συμβόλαια. Η υποστελέχωση δε του Κτηματολογικού Γραφείου Κρήτης, όπως έχει αναφερθεί ανωτέρω (από 38 υπαλλήλους που είχε το σύνολο των Υποθηκοφυλακείων του Νομού Ηρακλείου σε 8) καθώς και η προχειρότητα με την οποία εκπονείται η ψηφιοποίηση των αρχείων είναι οι βασικές αιτίες για όλα τα ανωτέρω.
- Κτηματογράφηση και οριστικοποίηση αρχικών εγγραφών
Η λήξη της ασφυκτικής προθεσμίας υποβολής δηλώσεων κτηματογράφησης ακινήτων από τους πολίτες την 30η Νοεμβρίου 2024 – εφόσον δεν δοθεί η φημολογούμενη παράταση - και η μετά το πέρας της ημερομηνίας αυτής οριστικοποίηση των αρχικών εγγραφών, με την παράλειψη μάλιστα της Β΄ ανάρτησης σε κάποιες περιοχές και ακόμα χειρότερα με την παράλειψη ΟΛΩΝ των ενδιάμεσων σταδίων από την συλλογή δηλώσεων μέχρι τις αρχικές εγγραφές (προανάρτηση, α΄ και β΄ ανάρτηση) σε κάποιες άλλες περιοχές, θα έχει ως αποτέλεσμα να τεθούν εν τοις πράγμασι εκτός συναλλαγής πλήθος ακινήτων και να τίθενται σε κίνδυνο οι ιδιοκτησίες των πολιτών, δεδομένου ότι στην Κρήτη έχουν υποβληθεί δηλώσεις κτηματογράφησης σε ποσοστό μικρότερο του 50%.
Οι ιδιοκτήτες ακινήτων σε περιοχές που μπήκαν τελευταίες στο στάδιο της συλλογής δηλώσεων κτηματογράφησης, όπως προαναφέρθηκε, είναι οι πιο αδικημένοι, διότι με τον Ν. 5142/2024 παραλείπονται στάδια της κτηματογράφησης, (προανάρτηση, ανάρτηση κλπ), τα οποία για τις άλλες περιοχές που είχαν κτηματογραφηθεί νωρίτερα, αποτελούσαν μία δικλείδα ασφαλείας για τον έλεγχο και τη σωστή καταγραφή και αποτύπωση των ακινήτων, μέσω ενστάσεων που μπορούσαν να ασκήσουν, ενώ στους ιδιοκτήτες των νέων περιοχών δίδονται λιγότερα μέσα προστασίας και ελέγχου της ορθής απεικόνισης της ιδιοκτησίας τους. Πρέπει δε να σημειωθεί ότι η Κρήτη είναι μία πολύ ιδιαίτερη περιοχή, όπου η κυριότητα με τα προσόντα της χρησικτησίας αποτελεί τον πλέον συνήθη τίτλο κτήσης κυριότητας ιδίως των αγροτικών ακινήτων.
Η συλλογή επομένως των απαιτούμενων εγγράφων απόδειξης αυτής, είτε για την αρχική υποβολή δήλωσης κτηματογράφησης, είτε για την κρίση και έλεγχο των προηγουμένων ενστάσεων που έχουν κατατεθεί είναι πιο δυσχερής. Επιπλέον υπάρχει και το θέμα των κληροτεμαχίων και των άτυπων κατατμήσεων που έχουν λάβει χώρα στην πράξη, με αποτέλεσμα την απόρριψη πλήθους δηλώσεων κτηματογράφησης ιδιοκτητών τμημάτων κληροτεμαχίων, που, για να τα δηλώσουν πλέον ως ποσοστό εξ αδιαιρέτου, πρέπει να έλθουν σε συνεννόηση με τους ιδιοκτήτες μιας ολόκληρης περιοχής ή να προσφύγουν στα δικαστήρια με αβέβαιο αποτέλεσμα και με μεγάλο κόστος. Τα δασικά δε αποτελούν ένα ακόμη πρόβλημα για την κτηματογράφηση, καθώς δεν υπάρχει μία ενιαία πρακτική που ακολουθούν όλα τα Κτηματολογικά Γραφεία και τα υποκαταστήματα αυτών για το ιδιοκτησιακό καθεστώς τους.
Αυτό έχει ως κίνδυνο να απολεσθούν τα δικαιώματα ιδιοκτησίας πολλών πολιτών που κατέχουν εδώ και πάρα πολλά χρόνια εκτάσεις χαρακτηρισμένες ως δασικές, δεδομένου ότι στην Κρήτη δεν ισχύει το τεκμήριο κυριότητας του Δημοσίου επί των δασικών εκτάσεων, καθώς κάποια Γραφεία Κτηματογράφησης προέκριναν ως υπέρτερο το δικαίωμα του Δημοσίου έναντι των δηλώσεων των ιδιωτών. Είναι σίγουρο ότι αν τελικά προχωρήσει η οριστικοποίηση των αρχικών εγγραφών σε καθεστώς λειτουργούντος Κτηματολογίου καθώς και η μετάβαση σε αρχικές εγγραφές για τις περιοχές υπό Κτηματογράφηση στις 30 Νοεμβρίου 2024, η διόρθωση των λαθών και η δήλωση των δικαιωμάτων επί των ακινήτων θα συνεπάγεται τεράστιο κόστος και χρόνο για τους πολίτες, γιατί θα αποτελεί στις περισσότερες περιπτώσεις μονόδρομο η προσφυγή στα Δικαστήρια και για όσους δεν έχουν την οικονομική δυνατότητα να ανταπεξέλθουν οικονομικά, θα συνεπάγεται την απώλεια της περιουσίας τους. Επομένως, αν δεν υπάρξουν λύσεις για τα ανωτέρω ζητήματα, δεν μπορούμε να μιλάμε για οριστικοποίηση εγγραφών, οπότε η παράταση της προθεσμίας θεωρείται επιβεβλημένη. Η συμβολή των Συμβολαιογράφων της Κρήτης, του βασικότερου πυλώνα του ακινήτου, στην ολοκλήρωση της κτηματογράφησης και στη σύνταξη του Εθνικού Κτηματολογίου με ορθό και ασφαλή τρόπο για τους πολίτες και τις συναλλαγές τους, είναι δεδομένη. Θεωρούμε ότι η ολοκλήρωση του Κτηματολογίου θα αποτελέσει ένα εργαλείο, εύκολης και ασφαλούς μεταβίβασης των ακινήτων τόσο για εμάς όσο και για τους πολίτες. Είμαστε υπέρ της ψηφιοποίησης αρκεί αυτή να εξυπηρετεί τον πολίτη και εμάς τους επαγγελματίες και να γίνεται με τρόπο που θα εξασφαλίζει τη γρήγορη διεκπεραίωση των υποθέσεων και τον ρόλο του Συμβολαιογράφου ως εγγυητή της ασφάλειας των συναλλαγών και της περιουσίας των πολιτών.
Όμως το τελευταίο διάστημα, λόγω όλων των προεκτεθέντων προβλημάτων και παρά τις υπεράνθρωπες προσπάθειες των Προϊσταμένων και των υπαλλήλων του Κτηματολογικού Γραφείου Κρήτης, η κατάσταση έχει γίνει αφόρητη και υπάρχει πολύ μεγάλη καθυστέρηση και ανασφάλεια στις συναλλαγές.
Για τους λόγους αυτούς ζητούμε για το Κτηματολογικό Γραφείο Κρήτης:
• Άμεση πρόσληψη προσωπικού τόσο διοικητικού όσο και δικηγόρων, ανάλογου με τον αριθμό των προς καταχώρηση πράξεων και του μεγέθους της οικονομικής δραστηριότητας και των επενδύσεων.
• Θέσπιση σταθερού προγράμματος επικοινωνίας με τους νομικούς και τους Προϊσταμένους, με την καθιέρωση συστήματος ραντεβού. • Άμεση εξάλειψη των εκκρεμοτήτων.
• Μη εφαρμογή της 24ωρης ηλεκτρονικής καταχώρησης. Προτείνεται δε, η ολιγοήμερη δέσμευση της προτεραιότητας στην καταχώρηση της εγγραπτέας πράξης στο κτηματολογικό φύλλο από τον Συμβολαιογράφο, δίνοντας απλά στο σύστημα ηλεκτρονικής καταχώρησης το όνομά του, τον αριθμό και την ημερομηνία του συμβολαίου του και τον συγκεκριμένο ΚΑΕΚ του ακινήτου, μέχρι την ολοκλήρωση της καταχώρησης.
• Εξεύρεση λύσης και ενιαία πρακτική για τα κληροτεμάχια και τα ακίνητα δασικού χαρακτήρα.
• Άμεση θεσμοθέτηση της παράτασης της προθεσμίας της 30ης Νοεμβρίου 2024 για την οριστικοποίηση των αρχικών εγγραφών σε καθεστώς λειτουργούντος Κτηματολογίου, καθώς και για τη μετάβαση σε αρχικές εγγραφές για τις περιοχές υπό κτηματογράφηση.
• Ανάκληση της πρόσφατης νομοθετικής ρύθμισης που αφορά στην παράλειψη όλων των ενδιάμεσων σταδίων της κτηματογράφησης.
