Μεγάλη αύξηση, και μάλιστα σε υψηλά (διψήφια) ποσοστά, σημειώνουν οι τιμές των ενοικίων που ζητούν οι ιδιοκτήτες από τους υποψήφιους μισθωτές στις δημοφιλέστερες περιοχές σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη κατά τη διάρκεια της τελευταίας διετίας.
Δεν συμβαίνει όμως το ίδιο και με τις τιμές πώλησης, οι οποίες για την περίοδο 2016-2018 φαίνεται να ακολουθούν μεν ανοδική τροχιά στα δύο μεγάλα αστικά κέντρα για τις περιοχές υψηλής ζήτησης, χωρίς ωστόσο να λείπουν και οι περιπτώσεις μειώσεων λόγω του υψηλού αποθέματος και της υπερβάλλουσας προσφοράς.
Το Παγκράτι είναι η περιοχή που αναδεικνύεται πρωταθλήτρια στην αύξηση τόσο σε επίπεδο ζητούμενων ενοικίων όσο και τιμών πώλησης κατά τη διάρκεια της τελευταίας διετίας μεταξύ των πιο δημοφιλών περιοχών αναζήτησης σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη. Τα ποσοστά μάλιστα της ανόδου είναι εντυπωσιακά, φτάνοντας ακόμη και το 43% όσον αφορά τα μισθώματα και το 11% ως προς τις τιμές αγοράς.
Σε αυτό φαίνεται να έχουν παίξει ρόλο και οι βραχυπρόθεσμες μισθώσεις τουριστικών κατοικιών, δεδομένου ότι η περιοχή έχει ανέβει σημαντικά το τελευταίο διάστημα, αλλά και του κορεσμού που παρατηρείται σε άλλες δημοφιλείς περιοχές λόγω της Airbnb, όπως το Κουκάκι.
Τα στοιχεία όσον αφορά τις τιμές των ενοικίων και των τιμών πωλήσεων προέρχονται από τις αγγελίες που αναρτώνται στο γνωστό δίκτυο του Spitogatos, το πρώτο δίκτυο online υπηρεσιών με αγγελίες ακινήτων στην Ελλάδα και την Κύπρο, που περιλαμβάνει τις μεγαλύτερες ιστοσελίδες αποκλειστικά με αγγελίες real estate (Spitogatos.gr, Tospitimou.gr, Spiti24.gr και Spitogatos.com.cy), με περισσότερες από 40 εκατομμύρια επισκέψεις και 1 δισεκατομμύριο εμφανίσεις σελίδων ετησίως, αποτελώντας ουσιαστικά τη μεγαλύτερη βάση δεδομένων ακινήτων και επαγγελματιών του ελληνικού real estate.
Το δίκτυο αποτυπώνει τις μέσες τιμές που ζητούν τώρα -σε σύγκριση με το αντίστοιχο διάστημα του 2016- οι ιδιοκτήτες στις πιο δημοφιλείς περιοχές αναζήτησης κατοικίας σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη - αυτές προκύπτουν, αντίστοιχα, από την ανάλυση των αναζητήσεων που πραγματοποιούνται από τους υποψήφιους αγοραστές και ενοικιαστές. Τα στοιχεία αφορούν τις περιοχές όπου το μεγαλύτερο μέρος του κοινού αναζητεί σπίτι προς ενοικίαση και πώληση, καθώς και τις μέσες τιμές των κατοικιών σε αυτές.
Το γεγονός πάντως ότι το κοινό αναζητεί σπίτια στα συγκεκριμένα σημεία δεν σημαίνει ότι τελικά καταλήγει και εκεί, δεδομένου ότι στη λίστα των επιθυμιών του συγκαταλέγονται οι λεγόμενες «καλές περιοχές», που είναι συνήθως και οι πιο ακριβές.
Οι υψηλές προσδοκίες πάντως από πλευράς των εκμισθωτών, ύστερα από μία δεκαετία κρίσης στην εγχώρια κτηματαγορά (η πρώτη πτώση στις τιμές των κατοικιών σημειώθηκε, με βάση τα επίσημα στοιχεία της Τραπέζης της Ελλάδος, στις αρχές του 2009), είναι τη δεδομένη συγκυρία παραπάνω από αισθητές και φυσικά δεν συμβαδίζουν σε καμία περίπτωση με αυτές των υποψήφιων μισθωτών, οι οποίοι, από την πλευρά τους, έχοντας υποστεί τα τελευταία χρόνια μεγάλες απώλειες στην τσέπη τους δεν βλέπουν καμία άμεση προοπτική για αύξηση των εισοδημάτων τους.
Ακριβώς η έλλειψη ρευστότητας σε όσους θα ήθελαν αυτή τη στιγμή μια στέγη, καθώς και η υψηλή φορολογία, με τον ΕΝΦΙΑ που λειτουργεί αποτρεπτικά στην ψυχολογία των υποψήφιων αγοραστών, επηρεάζουν διττά την εγχώρια κτηματαγορά στα δύο μεγάλα αστικά κέντρα. Αφενός στρέφουν περισσότερους στη λύση του ενοικίου και άρα αυξάνεται σημαντικά η ζήτηση στο κομμάτι των μισθώσεων εκτοξεύοντας τελικά τις τιμές στις δημοφιλείς περιοχές.
Αφετέρου παραμένει χαμηλά η ζήτηση για αγορά κατοικίας, με αποτέλεσμα οι τιμές ακόμη και στις λεγόμενες «καλές περιοχές», όπως η Κηφισιά, να υφίστανται πιέσεις, παραμένοντας με πτωτικό πρόσημο, παρά το γεγονός ότι τα επίσημα στοιχεία της ΤτΕ παραπέμπουν ανά την Ελλάδα σε σταδιακή σταθεροποίηση της αγοράς.
Σημειωτέον ότι οι μεγάλες αυξήσεις των ενοικίων αφορούν και τα παλιότερα ακίνητα, αφού νέες κατασκευές στο εγχώριο real estate oυσιαστικά δεν υπάρχουν, γεγονός το οποίο τελικά μεγαλώνει την «απόσταση» μεταξύ ιδιοκτητών και υποψήφιων ενοικιαστών.
Μία ακόμη τάση που εμφανίζεται στην αγορά το τελευταίο διάστημα έχει να κάνει με τη -σχετική- αύξηση όσον αφορά τη ζήτηση σε επισκευαστικά και στεγαστικά δάνεια: αν και η στεγαστική πίστη στη χώρα μας θα χρειαστεί να διανύσει ακόμη μακρύ δρόμο μέχρι να ανακτήσει το χαμένο έδαφος της τελευταίας δεκαετίας, στην παρούσα φάση η αγορά, ειδικά στο κομμάτι των επισκευαστικών δανείων, φαίνεται να αναθερμαίνεται κυρίως από ιδιοκτήτες που, θεωρώντας ότι έχουν δει πλέον τον πάτο, θέλουν να προχωρήσουν σε ανακαινίσεις είτε για ιδιοκατοίκηση είτε, ακόμη, προκειμένου να εκμεταλλευτούν τις πολυσυζητημένες μισθώσεις σε τουρίστες μέσω της δημοφιλούς πλατφόρμας Airbnb.
Σαφώς πιο δειλή είναι η ζήτηση για νέα στεγαστικά, όπου οι τράπεζες τηρούν, ως γνωστόν, αυστηρές προϋποθέσεις, χορηγώντας δάνεια ανάλογα με τη θέση του ακινήτου και φυσικά τη σχέση με τον υποψήφιο δανειολήπτη - ποσοστό έως 70% της εμπορικής αξίας.
Τα ενοίκια στην Αθήνα
Οσον αφορά τις ζητούμενες τιμές των αγγελιών για ενοικίαση, το Παγκράτι και το ιστορικό κέντρο είναι οι πιο δημοφιλείς περιοχές του Δήμου Αθηναίων, όπου σημειώνονται οι μεγαλύτερες αυξήσεις στα ενοίκια από το 2016 μέχρι σήμερα, προσεγγίζοντας αντίστοιχα το 43% και το 28%, ενώ εκτός των ορίων του δήμου πρωταθλητές στην αύξηση των ζητούμενων ενοικίων αναδεικνύονται η Καλλιθέα, το Μαρούσι και το Χαλάνδρι, με ποσοστά στα πέριξ ή και πάνω από 30%.
Στις περιοχές του Δήμου Αθηναίων, το ιστορικό κέντρο, με υψηλή ζήτηση και από τους τουρίστες, παραμένει το ακριβότερο για ενοικίαση, με τη μέση τιμή στα 14 ευρώ ανά τ.μ. όταν μία διετία πριν το αντίστοιχο νούμερο ήταν στα 11 ευρώ ανά τ.μ. Ακολουθούν το Κολωνάκι και ο Λυκαβηττός με μέση ζητούμενη τιμή στα 12,6 ευρώ ανά τ.μ. (+18,4% στη διετία), ενώ στο Παγκράτι η μέση τιμή αυξήθηκε από τα 6,5 ευρώ ανά τ.μ. το 2016 στα 9,3 ευρώ ανά τ.μ. το 2018.
Στις δημοφιλέστερες περιοχές αναζήτησης εκτός του Δήμου Αθηναίων πιο ακριβή περιοχή παραμένει η Γλυφάδα, με τη μέση τιμή ανά τ.μ. στα 12,3 ευρώ και αύξηση σχεδόν 23%, και ακολουθεί το Μαρούσι, όπου οι τιμές των μισθωμάτων ανά τ.μ. κυμαίνονται κατά μέσο όρο στα 10,7 ευρώ ανά τ.μ. από 8,1 ευρώ ανά τ.μ.
Εκτός από τους ξένους, τα νότια προάστια φαίνεται να συγκεντρώνουν τις προτιμήσεις και των Ελλήνων υποψήφιων ενοικιαστών, αφού στον Αλιμο και το Παλαιό Φάληρο οι τιμές των ενοικίων είναι μεταξύ των υψηλότερων όσον αφορά τις δημοφιλέστερες περιοχές, ξεπερνώντας και στις δύο περιπτώσεις τα 10 ευρώ ανά τ.μ.
Οι τιμές πώλησης στην Αθήνα
Στο κομμάτι των πωλήσεων εντός του Δήμου Αθηναίων, στο Παγκράτι, την περιοχή με την υψηλότερη άνοδο στη διετία (+11%), η μέση τιμή διαμορφώνεται στα 1.504 ευρώ ανά τ.μ. από 1.355 ευρώ το 2016. Οι ακριβότερες περιοχές, από τις δημοφιλείς, με βάση πάντα τις αναζητήσεις όπως εμφανίζονται στο δίκτυο του Spitogatos, είναι, όπως αναμενόταν, το ιστορικό κέντρο, με μέση τιμή στα 3.481 ευρώ ανά τ.μ. και άνοδο σχεδόν 10%, και ακολουθούν το Κολωνάκι και ο Λυκαβηττός με άνοδο 3,5% στη διετία και μέση τιμή στα 3.335 ευρώ ανά τ.μ.
Εκτός του Δήμου Αθηναίων, τη μεγαλύτερη αύξηση σημειώνουν οι τιμές στο Παλαιό Φάληρο με +10,7%, γεγονός που σε μεγάλο βαθμό οφείλεται στην αναβάθμιση της περιοχής με τη λειτουργία του Κέντρου Πολιτισμού Ιδρυμα Σταύρος Νιάρχος και τα έργα ανάπλασης.
Οι ζητούμενες τιμές στην περιοχή φτάνουν πλέον -κατά μέσο όρο- στα 2.507 ευρώ από 2.264 ευρώ ανά τ.μ. Σχεδόν σταθερές παραμένουν κατά τη διάρκεια της τελευταίας διετίας οι τιμές στη Βούλα, φτάνοντας τα 3.188 ευρώ ανά τ.μ., ενώ σε απόσταση αναπνοής, αλλά με σαφώς μεγαλύτερη άνοδο που ξεπερνά το 5% στη διετία, ακολουθεί η Γλυφάδα, όπου η μέση τιμή ανέρχεται στα 3.147 ευρώ ανά τ.μ.
Στον αντίποδα, πτώση πάνω από 5% σημειώνουν οι τιμές στην Κηφισιά, φτάνοντας τώρα τα 2.602 ευρώ από 2.746 ευρώ ανά τ.μ. πριν από δύο χρόνια. Μεγάλη αύξηση, κατά σχεδόν 10%, σημειώνουν οι τιμές στη Νέα Σμύρνη, όπου η μέση τιμή που ζητούν τώρα οι ιδιοκτήτες φτάνει τα 1.667 ευρώ ανά τ.μ.
Οι τιμές στη Θεσσαλονίκη
Αύξηση σε ποσοστό πάνω από 30% σημειώνουν κατά τη διάρκεια της τελευταίας διετίας οι ζητούμενες τιμές στο κέντρο της Θεσσαλονίκης, γεγονός στο οποίο έχει παίξει ρόλο και ο τουρισμός, αφού η άνοδος της τουριστικής κίνησης τα τελευταία χρόνια έχει οδηγήσει πολλούς ιδιοκτήτες στη συμπρωτεύουσα να στραφούν στις βραχυπρόθεσμες τουριστικές μισθώσεις.
Ετσι, από τα 6,5 ευρώ ανά τ.μ. προ διετίας, το ζητούμενο μέσο ενοίκιο τώρα στο κέντρο της πόλης είναι στα 8,5 ευρώ ανά τ.μ. Υψηλό διψήφιο ποσοστό ανόδου (πάνω από 28%) σημειώνουν τώρα τα ενοίκια στην Πυλαία, έχοντας φτάσει πλέον τα 7,1 ευρώ ανά τ.μ., ενώ η πιο φθηνή περιοχή, από αυτές που κυριαρχούν στις αναζητήσεις των χρηστών του δικτύου του Spitogatos στη συμπρωτεύουσα, είναι ο Εύοσμος με μικρή σχετικά άνοδο (κατά 9%) στη διετία και ενοίκιο που φτάνει τώρα τα 4,1 ευρώ ανά τ.μ.
Οσον αφορά τις τιμές πώλησης στις πέντε δημοφιλέστερες περιοχές της Θεσσαλονίκης, πλην του κέντρου και της Τούμπας έχουν διατηρηθεί σταθερές ή είναι πτωτικές σε σύγκριση με δύο χρόνια πριν. Στην Τούμπα η άνοδος ξεπερνά το 10%, φτάνοντας τα 1.315 ευρώ ανά τ.μ., ενώ στο κέντρο είναι κοντά στα 1.380 ευρώ ανά τ.μ., με άνοδο λίγο μεγαλύτερη του 3%.
Λίγο πάνω από τα 1.600 ευρώ ανά τ.μ. είναι οι τιμές πώλησης στην Πυλαία, με πτώση ωστόσο άνω του 2% σε σχέση με το 2016, ενώ η πιο φθηνή από τις δημοφιλείς περιοχές είναι ο Εύοσμος, με πτώση επίσης και μία μέση τιμή στα 868 ευρώ ανά τ.μ.
