ΣΥΓΚΥΡΙΕΣ ΚΑΙ ΠΑΡΑΛΕΙΨΕΙΣ ΑΝΕΒΑΖΟΥΝ ΤΑ ΚΟΣΤΗ ΓΙΑ ΚΑΤΑΣΚΕΥΑΣΤΕΣ ΚΑΙ ΑΓΟΡΑΣΤΕΣ
-ΣΥΝΕΝΤΕΥΞΗ ΣΤΑΥΡΟΣ ΡΑΚΙΝΤΖΗΣ
Η κατασκευή και αγορά κατοικίας στο Ρέθυμνο εξελίσσεται σε μια ιδιαίτερα ακριβή υπόθεση. Αν και το ενδιαφέρον είναι έντονο από τους αγοραστές, οπότε και από τους κατασκευαστές, η ανέγερση ενός σπιτιού ή ενός συγκροτήματος κατοικιών, μιας πολυκατοικίας αλλά και γενικότερα ενός οικοδομήματος για οποιαδήποτε χρήση, έχει τέτοιο κόστος, που σχεδόν κυμαίνεται σε απαγορευτικά επίπεδα, ειδικά για τον μέσο ενδιαφερόμενο επενδυτή ή αγοραστή.
Σε αυτό συμβάλουν σειρά από συγκυρίες όπως οι πόλεμοι στην Ευρώπη και στην Μέση Ανατολή, η μη επέκταση του σχεδίου πόλης του Ρεθύμνου τα τελευταία 40 χρόνια και βέβαια η γενικότερη πιστωτική και χρηματοδοτική κρίση που μαστίζει τις χώρες της Ε.Ε. και την Ελλάδα ειδικότερα.
Σύμφωνα με τον Πολιτικό Μηχανικό και Πρόεδρο του συλλόγου ιδιοκτητών ακινήτων εκτός σχεδίου πόλης κ. Μανώλη Κρεβατσούλη, υπάρχει έντονο ενδιαφέρον στο Ρέθυμνο για τα ακίνητα. Την ίδια ώρα που πολύς κόσμος περιμένει να ξεκαθαρίσουν κάποια ζητήματα όπως η επέκταση του σχεδίου πόλης αλλά και η οριοθέτηση των οικισμών.
Γενικά για το θέμα των κατασκευών, τις αντιπαροχές αλλά και για το πως κινείται γενικά η αγορά στον κατασκευαστικό τομέα μίλησε στον ραδιοφωνικό σταθμό Studio Rethymno 9,80 fm και στην εκπομπή «Διάφανη Πόλη» ο κ. Κρεβατσούλης δίνοντας την εικόνα που αυτή τη στιγμή υπάρχει στην αγορά του Ρεθύμνου.
Ποια είναι η γενική εικόνα που έχουμε στο Ρέθυμνο σε σχέση με τις τιμές στις κατασκευές και ιδιαίτερα στις νεόδμητες κατοικίες;
«Οι τιμές στις νεόδμητες κατοικίες έχουν ανοδική πορεία για πάρα πολλούς λόγους. Ο κυριότερος λόγος είναι το αυξημένο κατασκευαστικό κόστος λόγω των ανατιμήσεων των οικοδομικών υλικών, που ανεβάζει ολοένα και περισσότερο το κόστος ανέγερσης των νέων κατοικιών. Είχε ξεκινήσει λίγο πριν τον πόλεμο στην Ουκρανία αυτή η ανοδική πορεία που οφείλεται εν μέρει στην αύξηση των τιμών του πετρελαίου, εν μέρει στη μεγάλη αύξηση της μεταφοράς των κοντέινερ. Όλα αυτά μας δίνουν μία μέση άνοδο της τελευταίας τριετίας, η οποία περνάει το 30%. Οι αυξήσεις αυτές φυσικά δεν ακολουθούν ούτε τον πληθωρισμό, αλλά ούτε και τους μισθούς. Για παράδειγμα έχουν αυξηθεί τους τελευταίους 12 μήνες τα τούβλα 15,8%, οι υαλοπίνακες 11%, οι πλαστικοί σωλήνες 8%, σκυρόδεμα και χάλυβας περίπου 10%, πλακάκια 7,5% και ακολουθεί μία σειρά προϊόντων όπως είναι το αλουμίνιο, το ξύλο, ο χαλκός, βασικά προϊόντα για τις οικοδομές.
Πέρα από τις αυξημένες τιμές των οικοδομικών υλικών έχει αυξηθεί και το μέσο ημερομίσθιο των εργαζομένων στις οικοδομές. Αυτό φυσικά οφείλεται λόγω του γενικότερου πληθωρισμού που υπάρχει, αλλά και στη μεγάλη έλλειψη εργατικού δυναμικού. Πρέπει να θυμηθούμε ότι με την οικονομική κρίση του 2008 που κράτησε περίπου μία δεκαετία, πάρα πολλοί εργαζόμενοι ιδιαίτερα αλλοδαποί, αλλά και Έλληνες που εργάζονταν στον κλάδο της κατασκευής αναγκάστηκαν να φύγουν από την Ελλάδα. Τώρα όμως που έχει ανοίξει η οικοδομική δραστηριότητα στην Ελλάδα δεν υπάρχει το αντίστοιχο εργατικό δυναμικό, οπότε και υψηλές τιμές έχουν τα έργα, αλλά σημειώνονται καθυστερήσεις και στην ολοκλήρωσή τους. Τα συνεργεία είναι μικρά και αποδεκατισμένα. Υπήρξε μία ολόκληρη δεκαετία απραξίας, που πολλοί εργαζόμενοι έφυγαν, δε γίνονταν πλέον κατασκευές. Άρα υπάρχει ένα μεγάλο έλλειμμα στις κατασκευές στην Ελλάδα, δηλαδή θεωρείται ότι σήμερα λείπουν περίπου 200.000 κατοικίες από την ελληνική αγορά, αυτές οι οποίες δεν έγιναν μέσα σε αυτή τη δεκαετία. Βέβαια υπάρχει ο απλός κανόνας της ζήτησης και της προσφοράς. Σε αυτή την περίπτωση υπάρχει υψηλή ζήτηση και χαμηλή προσφορά.
Η έλλειψη κατοικιών καταλήγει να είναι κοινωνικό πρόβλημα, διότι συμπαρασύρει τις υψηλές τιμές των ενοικίων.Όταν έχουμε μία υψηλή αγορά ενός διαμερίσματος, φυσικά ο καθένας ο οποίος αγοράζει ένα διαμέρισμα έχει την απαίτηση να το αποσβέσει κάποτε, όποτε έχει υψηλές τιμές ενοικίων. Έχει να γίνει επέκταση στο σχέδιο πόλης στο Ρέθυμνο από το 1986, περίπου 40 χρόνια. Άρα καταλαβαίνετε ότι υπάρχουν ελάχιστα οικόπεδα τα οποία είναι ελεύθερα, πολλά από αυτά δεν μπορούν να οικοδομηθούν, γιατί έχουν κάποια άλλα προβλήματα που δεν επιτρέπουν την οικοδόμηση τους . Όταν υπάρχουν ελάχιστα οικόπεδα, υπάρχουν πολύ υψηλές τιμές οικοπέδων, οι οποίες τελικά μεταφέρονται στον τελικό καταναλωτή.
Η περιορισμένη προσφορά κατοικιών γίνεται ακόμα μικρότερη και από τη βραχυχρόνια μίσθωση. Επίσης η μικρή προσφορά που υπάρχει στην αγορά μικραίνει εξαιτίας του ενδιαφέροντος, κάποιοι ξένοι να αγοράζουν, προκειμένου να αποκτήσουν τη χρυσή VISA.
Αυτά τα κτίρια δε διατίθενται στην ελληνική αγορά ελεύθερα προς κατοίκηση ή προς ενοικίαση.
Αν σε όλα αυτά προσθέσουμε την περιορισμένη δυνατότητα χρηματοδότησης των κατασκευαστών από τις τράπεζες, αλλά και το πολύ υψηλό κόστος δανεισμού, δηλαδή τα πολύ υψηλά επιτόκια των κατασκευαστών, όλα αυτά μας οδηγούν στα υψηλά κοστολόγια, με αποτέλεσμα το τελικό προϊόν το οποίο παράγουν οι κατασκευαστές να είναι πάρα πολύ υψηλό.
Είναι λοιπόν μία σειρά πραγμάτων τα οποία όλα την περίοδο αυτή ευνοούν την πολύ υψηλή τιμή των κατασκευών. Ακόμα και το ότι οι οικισμοί μας έχουν κάποια προβλήματα. Φανταστείτε πόσα κτήρια θα γίνονταν στους οικισμούς του Ρεθύμνου, (τα οποία δεν έχουν γίνει )επειδή έχουν καταργηθεί οι μεγάλοι οικισμοί με την ακτίνα των 800 . Οι οικισμοί μας είναι μικροί, δεν έχει περίπου κάνεις οικισμός πολεοδομηθεί στο Ρέθυμνο με αποτέλεσμα να έχουμε και εκεί ελλείψεις οικοπέδων.
Όλα αυτά τα οικόπεδα τα οποία βρίσκονται περιφερειακά της πόλης θα εκτόνωναν ένα μικρό μέρος από τη ζήτηση, εφόσον είχαν τη δυνατότητα κάποιοι να οικοδομήσουν στο Ατσιπόπουλο, στου Γάλλου στον Πρίνο ή σε οποιοδήποτε άλλο κοντινό οικισμό. Όμως δεν υπάρχει αυτή η δυνατότητα. Λοιπόν Είναι πολλά τα προβλήματα τα οποία μας οδηγούν στο ίδιο συμπέρασμα, ότι οι τιμές των προϊόντων της κατασκευής θα είναι υψηλές, εκτός και αν γίνει κάτι όπως η μια μεγάλη επέκταση του σχεδίου πόλεως, που θα έχει ως αποτέλεσμα να μειωθούν οι αξίες γης, θα μειωθούν οι αξίες των ακινήτων και έτσι θα μειωθεί το υψηλό κόστος των ενοικίων.
Δεν υπάρχει κατασκευαστική δραστηριότητα λόγω της ακρίβειας;
Για την κατασκευαστική δραστηριότητα στο Ρέθυμνο, εγώ θυμάμαι ότι από το 2004 εως το 2007, κάθε δεύτερο οικοδομικό τετράγωνο στο Ρέθυμνο είχε και μία νεοαναγειρόμενη πολυκατοικία. Τώρα αν κοιτάξουμε, σε όλο το Ρέθυμνο χτίζονται δύο το πολύ τρεις πολυκατοικίες, οι οποίες βρίσκονται σε διάφορα κατασκευαστικά στάδια. Αυτές είναι αδύνατο να καλύψουν την πολύ μεγάλη ζήτηση η οποία υπάρχει.
Οι κατασκευαστές εφόσον θέλουν να κάνουν και άλλες κατασκευές αδυνατούν, γιατί το κόστος των οικοπέδων είναι πολύ υψηλό και αυτό θα πρέπει να συνδυαστεί και με τα ελάχιστα οικόπεδα τα οποία υπάρχουν ελεύθερα και διαθέσιμα στην αγορά για κατασκευή.
Το Ρέθυμνο επειδή είναι τουριστικός προορισμός γι’ αυτό γίνονται πολλές εξοχικές κατοικίες, οι οποίες κατά κανόνα προορίζονται βέβαια για ξένους, αλλά κάποιες από αυτές χρησιμοποιούνται και για ιδιοκατοίκηση από τους ιδιοκτήτες τους.
Στο τουριστικό κομμάτι υπάρχει μεγάλη δραστηριότητα;
Ναι υπάρχει μεγάλη οικοδομική δραστηριότητα στον τουριστικό τομέα .
Γίνεται το ακριβώς αντίθετο με αυτό που συμβαίνει στην πόλη. Βέβαια αυτός είναι ένας άλλος τομέας, δεν έχει σχέση με την άμεση ζήτηση για εξεύρεση κατοικίας, και δεν θα εκτονωθεί η μεγάλη ζήτηση για κατοικία από την εξοχική κατοικία ή την τουριστική κατοικία, αλλά είναι μία επιπρόσθετη οικοδομική δραστηριότητα, η οποία μας δίνει ανάπτυξη.
Γιατί δεν προχωράει το σχέδιο πόλης;
Αυτήν την απάντηση θα πρέπει να τη δώσει ο δήμος Ρεθύμνου, εγώ ως Πρόεδρος του συλλόγου ιδιοκτητών ακινήτων εκτός σχεδίου πόλης δίνω καθημερινούς αγώνες επειδή γνωρίζω πολύ καλά τα θέματα της επέκτασης του σχεδίου πόλης. Κοντά 38 χρόνια από το 1986 δεν έχει γίνει καμία επέκταση στο σχέδιο πόλεως. Τώρα ξεκινάει καταρχάς η περιοχή Περιβόλια, Καλλιθέα, και σύντομα θα έχουμε και τη διακήρυξη για την επέκταση της Ακροβατερής. Θα είναι μία σχετικά μικρή επέκταση, περίπου στα 700 στρέμματα που θα δώσει περίπου 400 στρέμματα προς δόμηση. Η επέκταση αυτή θα ολοκληρωθεί σε τέσσερα χρόνια περίπου, στην καλύτερη περίπτωση. Ο πρώτος διαγωνισμός έγινε, ο δεύτερος διαγωνισμός δεν έχει γίνει ακόμα. Χρειαζόμαστε καταρχάς 36 μήνες προκειμένου να γίνει η ολοκλήρωση των σχεδίων και της μελέτης.
Ποιες είναι οι προοπτικές του κατασκευαστικού τομέα;
Μας επηρεάζουν όλα τα δρώμενα της ευρύτερης περιοχής. Δηλαδή μας έχει επηρεάσει ο πόλεμος της Ουκρανίας, μας έχει επηρεάσει ο πόλεμος στο Ισραήλ, ακόμα και η μικρή οικονομική κρίση που υπάρχει στη Γερμανία, έχει επηρεάσει την κατασκευή της κατοικίας στην Ελλάδα για ευνόητους λόγους, δηλαδή δεν υπάρχει ιδιαίτερη ζήτηση από τη γερμανική αγορά για την αγορά παραθεριστικής κατοικίας.
Είναι απόλυτα πολυπαραγοντικό το θέμα και δεν αντιμετωπίζεται με τη μαγική λέξη όπως επέκταση σχεδίου πόλεως. Εμείς όμως πρέπει να αντιμετωπίσουμε ένα - ένα τα προβλήματα. Βασικό είναι οι μεγάλες επεκτάσεις, βασικό είναι να έχουμε μεγάλους και οριοθετημένους οικισμούς, που να μην ωθούμε την ζήτηση να έρχεται προς το κέντρο της πόλης του Ρεθύμνου, προς τον ήδη πυκνοδομημένο αστικό ιστό, αλλά να πηγαίνει περιφερειακά της πόλεως και επίσης στους κοντινούς οικισμούς.
Ζητούμενο είναι να έχουμε εργατικό δυναμικό προκειμένου να γίνουν οι κατασκευές πιο γρήγορα, πιο σωστά και πιο οικονομικά. Οι τράπεζες πρέπει να μας δώσουν ένα ευνοϊκότερο και ευκολότερο σύστημα δανεισμού, δηλαδή χαμηλότερα επιτόκια, για να έχουμε καλύτερο και οικονομικότερο αποτέλεσμα, ώστε να έχουμε κατασκευές με χαμηλότερο κοστολόγιο. Όλα αυτά είναι κάποια βασικά πράγματα. Έγινε μία πολύ καλή κίνηση πριν από λίγα χρόνια από την κυβέρνηση που έβγαλε το ΦΠΑ από την αγορά κατοικίας. Φανταστείτε η σημερινή ήδη αυξημένη τιμή της κατασκευής της οικοδομής να ήταν αυξημένη ακόμα περισσότερο κατά 24%. Αυτό δεν υπάρχει σήμερα. Γνωρίζουμε ότι σε κάποια φάση θα μπει ξανά στη ζωή μας ο ΦΠΑ στην οικοδομή, όπως είχε μπει και παλιότερα. Σήμερα απλά έχει ανασταλεί για κάποια χρόνια. Για όλα αυτά πρέπει η πολιτεία να μας δώσει κάποια κίνητρα με αποτέλεσμα να μειωθούν οι τιμές. Η κατασκευή θέλει πολύ κόπο για να ολοκληρωθεί, θέλει πάρα πολλά συνεργεία και τα προβλήματα δεν λύνονται ιδιαίτερα γρηγορά κι εύκολα.
