Σειρά ζητημάτων εντοπίζονται στο θέμα της δόμησης σε εκτός σχεδίου περιοχές, καθώς από την μία πλευρά οι ιδιοκτήτες και οι κατασκευαστές περιμένουν μια λύση που δεν θα είναι οδυνηρή και από την άλλη, υπάρχουν αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας οι οποίες δημιουργούν αβεβαιότητα.
Την ίδια ώρα η κυβέρνηση επεξεργάζεται ένα σχέδιο, αναζητώντας λύση για τα εκτός σχεδίου οικόπεδα, την οποία ενδεχομένως να θέσει σε εφαρμογή μέσα το 2025.
Για το θέμα αυτό μίλησε ο Ρεθεμνιώτης πολιτικός μηχανικός και πρόεδρος του Συλλόγου Ιδιοκτητών Ακινήτων Εκτός Σχεδίου Πόλεως Μανώλης Κρεβατσούλης
Συνέντευξη: Σταύρος Ρακιντζής
Ποια είναι η εικόνα που έχουμε αυτή τη στιγμή;
«Η εκτός σχεδίου δόμηση αποτελεί ένα πολύ δύσκολο πρόβλημα, που η κυβέρνηση προσπαθεί να βρει τη χρυσή τομή. Από τη μία θέλει να ικανοποιήσει τους ιδιοκτήτες ακινήτων, τους κατασκευαστές και κατ’ επέκταση την εθνική οικονομία και από την άλλη πλευρά πρέπει με κάθε τρόπο να γίνουν σεβαστές οι αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας. Δεν πρέπει να ξεχνάμε ότι η εκτός σχεδίου δόμηση αποτελεί μία ελληνική πατέντα, δεν υπάρχει πουθενά στην Ευρωπαϊκή Ένωση η οποία και αντιδρά έντονα, διότι αλλοιώνει το φυσικό περιβάλλον. Μεγάλο μέρος του προβλήματος θεωρώ ότι θα το λύσουν τα τοπικά πολεοδομικά σχέδια, τα οποία εκτελούνται την ίδια στιγμή σε όλη την Ελλάδα και ορίζουν χρήσεις γης, επεκτάσεις οικισμών, οριοθετήσεις νέων οικισμών. Οι μελέτες αυτές οι οποίες, εκτός από το δήμο Ρεθύμνου, γίνονται την ίδια στιγμή σε όλη την Ελλάδα, σε συνδυασμό με κάποιες άλλες μελέτες που γίνονται για την αναγνώριση των δρόμων που βρίσκονται εκτός σχεδίου θα λύσουν ένα μεγάλο μέρος του προβλήματος.»
Είναι αλλά τα δεδομένα στα νησιά και άλλα στην ηπειρωτική Ελλάδα;
«Αυτή τη στιγμή επί της ουσίας είναι ίδιοι κανόνες με ελάχιστες εξαιρέσεις, που σε κάποια νησιά δίδουμε μεγαλύτερες αρτιότητες. Δηλαδή δεν ισχύουν τα 4 στρέμματα, ισχύουν τα 10 και τα 20, ανάλογα την περιοχή. Αυτό πιστεύω όμως ότι θα γίνει πιο έντονο τα επόμενα χρόνια, διότι θεωρώ ότι το καινούργιο νομοσχέδιο, το οποίο θα ψηφιστεί, θα δίνει πολλές τέτοιες εναλλαγές, διότι θα υπάρχει μία διαφορετική αντιμετώπιση στην ορεινή Ελλάδα και μία διαφορετική αντιμετώπιση στη νησιωτική Ελλάδα. Η νησιωτική Ελλάδα έχει πιο ευαίσθητο φυσικό περιβάλλον. Πρέπει να υπάρχουν αυστηρότεροι κανόνες και νομίζω ότι προς τα εκεί πηγαίνουμε με το επόμενο νομοσχέδιο. Αυτό σημαίνει ότι θα επηρεαστεί η δόμηση και θα υπάρχει δόμηση εκτός σχεδίου μόνο αν τηρούνται συγκεκριμένα κριτήρια προκειμένου να αποφευχθεί η αυθαίρετη δόμηση, η οποία θα μπορούσε να καταστρέψει τη φυσική ομορφιά των νησιών. Πρέπει να εξηγήσουμε τι σημαίνει κοινόχρηστος δρόμος, γιατί θα γίνει πάρα πολλή συζήτηση το επόμενο διάστημα πάνω στο θέμα του κοινόχρηστου δρόμου, γιατί εκεί βασίζονται οι διάφορες αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας.»
Έχει να κάνει με τα λεγόμενα τυφλά οικόπεδα;
«Ακριβώς και όχι μόνο. Τυφλά οικόπεδα, δηλαδή που δεν έχουν πρόσωπο πάνω στο δρόμο ή αυτά που έχουν πρόσωπο σε μία δουλεία διάβασης ή έχουν πρόσωπο σε μη αναγνωρισμένο δρόμο θεωρώ ότι θα έχουνε πολύ κακή τύχη. Δηλαδή θα είναι αυτά τα οποία δε θα έχουν πλέον τη δυνατότητα δόμησης. Έρχεται το Συμβούλιο της Επικρατείας και λέει ότι ναι μεν ισχύει το ΦΕΚ του 1985, αλλά ο νομοθέτης ήθελε να αποδώσει και δεν το κατάλαβε κανείς ότι το οικόπεδο αυτό πρέπει να βρίσκεται πάνω σε ένα δρόμο, ο οποίος θα θεωρείται κοινόχρηστος από πολεοδομικής άποψης. Κοινόχρηστος δρόμος σημαίνει να συντηρείται από το δήμο, να ενώνει τουλάχιστον δύο οικισμούς ή να ενώνει έναν οικισμό με την παραλία ή να ενώνει έναν οικισμό με τον Εθνικό δρόμο και να προϋπάρχει του 1977. Αν βάλουμε κάτω όλα αυτά τα κριτήρια θα δούμε ότι το 90% των εκτός σχεδίου αγροτεμαχίων δε θα είναι άρτια και οικοδομήσιμα. Βέβαια έρχεται το Συμβούλιο της Επικρατείας αυτή τη στιγμή και μας κάνει αυτή την επεξήγηση και έρχεται μετά από σαράντα χρόνια, να πει ότι κακώς το είχαμε καταλάβει άπαντες και αυτό το πράγμα εννοούσε ο νομοθέτης.»
Οι αγροτικοί δρόμοι για παράδειγμα είναι δρόμοι κοινόχρηστοι;
«Δεν μας δίνουν πολεοδομική δυνατότητα δόμησης. Πρέπει να θεωρούνται κοινόχρηστοι δημοτικοί δρόμοι, οι οποίοι πρέπει να ενώνουν δύο οικισμούς ή έναν οικισμό με τον Εθνικό δρόμο για παράδειγμα και προϋπάρχουν το 1977. Αυτό θεωρώ ότι θα είναι το κριτήριο για την αναγνωρισιμότητα των δρόμων. Όπως ξέρετε οι 9 στους 10 δρόμους είναι απλοί αγροτικοί δρόμοι οι οποίοι οδηγούν σε διάφορα αγροκτήματα και δεν έχουν τη δυνατότητα αυτή.»
Άλλα κριτήρια τα οποία τίθενται;
«Υπάρχουν πολλά κριτήρια. Ξεκινάμε πάντα με το κριτήριο ότι το αγροτεμάχιο είναι ιδιόκτητο και δεν αποτελεί δασική έκταση, ότι δεν έχουμε πρόβλημα με την αρχαιολογία, ότι είναι 4 στρέμματα και άνω, γιατί τα 4 στρέμματα πρέπει να γνωρίζετε ότι είναι ένα πολεοδομικό κεκτημένο των εκτός σχεδίου. Δηλαδή, αυτό δύσκολα θα σπάσει αυτή τη στιγμή. Οι παρεκκλίσεις κάτω των τεσσάρων στρεμμάτων έχουν σταματήσει πλέον να ισχύουν, άρα λοιπόν συζητάμε για 4 στρέμματα και άνω. Όταν υπάρχει ένα τυφλό οικόπεδο θα πρέπει να υπάρχει κάποιος δρόμος ή κάποια δουλεία διάβασης, προκειμένου να εξυπηρετείται για την αγροτική χρήση και όχι για πολεοδομικό σκοπό. Αυτά όλα θα οριστούν απόλυτα με μία νομοθεσία που περιμένουμε και σύμφωνα με αυτά τα οποία μαθαίνουμε, νομίζω ότι εκεί τείνει πλέον, δεν θα υπάρχει δηλαδή καμία περίπτωση να θεωρείται άρτιο και οικοδομήσιμο ένα αγροτεμάχιο που είναι εκτός οικισμού και είναι τυφλό.»
Οι πληροφορίες για τις προθέσεις της κυβέρνησης ποιες είναι;
«Τα πράγματα τείνουν, πλην ελάχιστων εξαιρέσεων, να σταματήσει η εκτός σχεδίου δόμηση ή να ελαττωθεί στο μέγιστο δυνατό. Το να βάζω πάρα πολλούς φραγμούς έτσι ώστε τα 9 στα 10 να μην μπορεί να δομηθούν είναι πολύ πιο εύκολο. Θα έλεγα ότι σιγά-σιγά μπαίνουνε πάρα πολλές δεσμεύσεις στην εκτός σχεδίου δόμηση. Πρέπει να οδηγηθούμε στη δόμηση μέσα σε οικισμούς και σε σχέδια πόλεως, για αυτό φωνάζουμε πάντα, επεκτάσεις μεγάλες στα σχέδια πόλης, επεκτάσεις στους οικισμούς, που είναι σχετικά εφικτό με τα τοπικά πολεοδομικά σχέδια. Αλλά όμως και εκεί δεν είναι τόσο απλά τα πράγματα. Λέμε να γίνουν επεκτάσεις στους οικισμούς και μπαίνουν πολλά κριτήρια, όπως είναι τα πληθυσμιακά δεδομένα των τριών τελευταίων απογραφών. Λέει ο νομοθέτης ότι εάν υπάρχει μείωση του πληθυσμού σε έναν οικισμό τότε δεν δικαιούται ο συγκεκριμένος οικισμός επέκταση ορίων, Άρα καταλαβαίνετε ότι κι εκεί είναι λίγο πιο δύσκολα τα πράγματα.»
Άρα ένας επενδυτής τι θα πρέπει να προσέξει;
«Εφόσον έχει την οικονομική δυνατότητα να επενδύσει μέσα στο σχέδιο πόλεως, αλλά εκεί τα οικόπεδα είναι ελάχιστα και μικρά, διότι το σχέδιο πόλης είναι πάρα πολύ μικρό και τα λίγα οικόπεδα που υπάρχουν έχουν κατά κανόνα κάποια προβλήματα ή να επενδύσουν στους οικισμούς. Είναι πολύ πιο σταθερό να επενδύσει κάποιος σε οικόπεδα τα οποία βρίσκονται εντός του οικισμού που είναι αναγνωρισμένος, με συγκεκριμένα σχέδια.»
