Αναταράξεις στην εκτός σχεδίου δόμηση φέρνει η πρόσφατη απόφαση 176/2023 του Συμβουλίου της Επικρατείας. Συγκεκριμένα, το Ανώτατο Δικαστήριο, εξετάζοντας υπόθεση που έφτασε στο ΣτΕ, μετά από μία καταγγελία για την δόμηση οικοπέδου σε εκτός Σχεδίου περιοχή στην Πάτμο, χωρίς πρόσβαση σε αναγνωρισμένη κοινόχρηστη οδό, αποφάσισε ότι δεν αρκεί το ελάχιστο εμβαδόν των 4 στρεμμάτων, αλλά απαιτείται, ήδη από το 1985, και η ύπαρξη «προσώπου» σε κοινόχρηστο δρόμο για την δόμηση ενός ακινήτου. Επισημαίνει δε, ότι αυτό ισχύει, γιατί από το Σύνταγμα οι εκτός σχεδίου περιοχές «δεν έχουν ως προορισμό, κατ’ αρχήν, τη δόμηση ή την τουριστική εκμετάλλευση, αλλά τη γεωργική, κτηνοτροφική και δασοπονική εκμετάλλευση και την αναψυχή του κοινού».
Σε μια ιδιότυπη «ομηρία» έχουν μπει οι ιδιοκτήτες ακινήτων εκτός σχεδίου πόλεως μετά την πρόσφατη απόφαση του ΣτΕ που ουσιαστικά αλλάζει τα δεδομένα, στην εκτός ορίων δόμηση σε άρτια και οικοδομήσιμα οικόπεδα άνω των 4ων στρεμμάτων.
Για το θέμα αυτό, μίλησε στον 9,80 fm και τον Σταύρο Ρακιντζή, ο πολιτικός μηχανικός και πρόεδρος του Συλλόγου Ιδιοκτητών Ακινήτων εκτός Σχεδίου Πόλεως Μανώλης Κρεβατσούλης, αναφέροντας τί ισχύει και τί δεν ισχύει σήμερα. «Πρόσφατα εκδόθηκε από την ολομέλεια του Συμβουλίου της Επικρατείας η 176/2023 απόφαση, όπου κρίνει ότι στην εκτός σχεδίου περιοχή, απαιτείται, εκτός από το ελάχιστο εμβαδόν των 4 χιλιάδων τ.μ. ή όσο αυτό είναι, να υφίσταται και πρόσωπο του οικοπέδου σε κοινόχρηστο δρόμο. Μέχρι σήμερα οι πολεοδομίες όλης της Ελλάδος, εξέδιδαν οικοδομικές άδειες σύμφωνα με τα Προεδρικά Διατάγματα που υπάρχουν, όπως είναι το Προεδρικό Διάταγμα του 1985, που αφορά την εκτός σχεδίου δόμηση, όπου απαιτείται απλά ένα αγροτεμάχιο να έχει ελάχιστο εμβαδόν τα 4 χιλιάδες τ.μ. οπότε είναι άρτιο και οικοδομήσιμο κατά κανόνα, χωρίς να υπάρχει απαίτηση κοινόχρηστου αναγνωρισμένου δρόμου», είπε.
Στη συνέχεια κάνοντας λόγο για την τροποποίηση του 2003 υπογράμμισε: «Με το νόμο 3212, τροποποιήθηκε ο νόμος του 1985 που λέει, ότι από τώρα και μετά όσα οικόπεδα δημιουργούνται, δηλαδή προέρχονται από τεμαχισμό, πρέπει να έχουν και πρόσωπο σε κάποιο δρόμο, αγροτικό, εθνικό κτλ. Μάλιστα, να έχουν ελάχιστο πρόσωπο 25 μέτρα για αγροτικό δρόμο και 45 για εθνικό δρόμο». Και εξήγησε: «Η απόφαση αυτή του ΣτΕ, με απλά λόγια μας λέει, ότι αναδρομικά όλα τα αγροτεμάχια πρέπει να έχουν πρόσωπο σε αναγνωρισμένους δρόμους. Και αυτά που είχαν δημιουργηθεί πριν από το 2003. Άρα, όλα τα αγροτεμάχια που βρίσκονται εκτός οικισμού και αγοράστηκαν ως άρτια και οικοδομήσιμα το 1985-1987 ή οποιαδήποτε ημερομηνία πριν το 2003, πιθανότατα να μην είναι οικοδομήσιμα, εφόσον δεν έχουν πρόσωπο σε κύριο δρόμο. Κύριος δρόμος, είναι ο επαρχιακός, ο εθνικός και κάποιοι αγροτικοί. Αναγνωρισμένοι αγροτικοί δρόμοι θεωρούνται οι δρόμοι που προϋπάρχουν του 1923.»
Η απόφαση του ΣτΕ ανοίγει την «κερκόπορτα»…
Ο πρόεδρος του Συλλόγου Ιδιοκτητών Ακινήτων εκτός Σχεδίου Πόλεως, στη συνέχεια έθεσε τα ερωτήματα: «Πόσοι δρόμοι στην Κρήτη προϋπάρχουν του 1923; Και αυτοί που προϋπάρχουν, πώς μπορεί να αποδειχθεί ότι προϋπάρχουν, λαμβάνοντας υπόψη ότι πριν το 1923, δεν υπήρχαν τοπογραφικά, δεν υπήρχαν χάρτες της γεωγραφικής υπηρεσίας στρατού ούτε αεροφωτογραφίες; Η πρώτη αεροφωτογραφία είναι του 1945 και αυτή δεν είναι καθόλου ευκρινής. Δηλαδή, ο μόνος τρόπος ν’ αποδειχτεί, είναι με συμβόλαια τα οποία προϋπάρχουν του 1923 και αναφέρουν ρητά τον δρόμο αυτό.»
Σχολιάζοντας ο ίδιος την απόφαση του ΣτΕ, υπογραμμίζει: «Εκτός των άλλων η απόφαση του συμβουλίου της επικρατείας αναφέρει ότι τα εκτός σχεδίου οικόπεδα, δεν έχουν προορισμό τη δόμηση κατοικιών και ξενοδοχείων αλλά τη γεωργική κτηνοτροφική και δασοπονικη εκμετάλλευση. Φανταστείτε ότι αντί να έχουμε αυτά τα ωραιότατα ξενοδοχεία τα οποία τα έχουμε εκτός σχεδίου -καθώς τα μεγαλύτερα ξενοδοχεία είναι εκτός σχεδίου- να έχουμε έναν ωραίο βοσκότοπο...»
Μάλιστα στη συνέχεια, ο κ. Κρεβατσούλης υπογράμμισε για τη λειτουργία των Υπηρεσιών Δόμησης: «Εδώ, πρέπει να πούμε, ότι οι Πολεοδομίες οι οποίες σήμερα ονομάζονται Υπηρεσίες Δόμησης, λειτουργούν και εκδίδουν οικοδομικές άδειες με βάση τους νόμους, τα προεδρικά διατάγματα και τις υπουργικές αποφάσεις που έχουν και όχι με τις κατά καιρούς ερμηνείες των διαφόρων πολεοδομικών θεμάτων που προκύπτουν από το συμβούλιο της επικρατείας ή από οποιοδήποτε άλλο. Η απόφαση είναι για τη συγκεκριμένη υπόθεση που εκδικάστηκε αλλά μας ανοίγει την «κερκόπορτα» για όλες τις παρόμοιες περιπτώσεις».
«Ο κόσμος δεν ξέρει τι πρέπει να κάνει κι αν μπορεί, ή όχι να επενδύσει»
Όσον αφορά στο αν κάποιος που έχει οικοδομήσει με το προηγούμενο καθεστώς θ’ αντιμετωπίσει προβλήματα σε ενδεχόμενη καταγγελία απάντησε θετικά. «Βεβαίως και θα έχει, εφόσον δεν είναι σε κύριο επαρχιακό δρόμο και είναι απλά σε ένα αγροτικό δρόμο. Αλλά δεν είναι μόνο η απλή κατοικία, φανταστείτε τα μεγάλα ξενοδοχεία τα οποία κατά κανόνα είναι στην παραλία μακριά από τους οικισμούς σε ένα πολύ μεγάλο οικόπεδο. Ακόμα και αυτά είναι στην ίδια μοίρα».
Ο κ. Κρεβατσούλης αναφερόμενος σε κείνους που θέλουν να οικοδομήσουν αλλά η νέα απόφαση τους αλλάζει τα δεδομένα είπε μεταξύ άλλων: «Υπάρχει μία γενική παγωμάρα γιατί ο κόσμος δεν ξέρει τι πρέπει να κάνει κι αν μπορεί, ή όχι να επενδύσει. Φυσικά, όταν λέμε επένδυση, εννοούμε από ένα μικρό σπίτι μέχρι μία σοβαρή και μεγάλη επένδυση».
Μιλώντας για την προσπάθεια που γίνεται τα τελευταία 20 χρόνια να κοπεί η εκτός σχεδίου δόμηση, είπε: «Αναφέρω ένα απλό παράδειγμα: 31/12 του 2003, υπήρξε ο πρώτος μεγάλος περιορισμός στην εκτός σχεδίου δόμηση, που απαγόρευε τους τεμαχισμούς μεγάλων οικοπέδων σε μικρότερα και τους επέτρεπε μέσα από ειδικούς όρους αρτιότητας και δρόμων. Μετά, υπήρξε ο πρόσφατος νόμος του 2020 που κατάργησε τις παρεκκλίσεις. Θυμίζω ότι 9/12 του 2020 μας είχαν δώσει μία παράταση δύο ετών και καταργήθηκαν όλες οι παρεκκλίσεις δηλαδή, τα οικόπεδα τα οποία είναι μικρότερα των τεσσάρων στρεμμάτων». Και πρόσθεσε:
«Υπάρχει ο νόμος της υψηλής παραγωγικότητας που θεωρεί ότι τα αγροτεμάχια που ανήκουν στην υψηλή παραγωγικότητα δεν πρέπει να οικοδομούνται, με μία μικρή εξαίρεση που έχει μείνει ανοιχτή, βάσει της οποίας γίνονται κάποιες οικοδομές. Τέλος, υπάρχει και η πρόσφατη απόφασή που αν νομοθετηθεί, θα καταργηθεί η οικοδομησιμότητα σε όλα τα εκτός σχεδίου άρτια και οικοδομήσιμα οικόπεδα τα οποία δεν έχουν πρόσωπο σε αγροτικό δρόμο».
Ωστόσο ο κ. Κρεβατσούλης αναφέροντας το σκεπτικό της απόφασης που αφορά την εξασφάλιση της καλλιεργήσιμης γης, είπε ότι «ενώ από τη μία είναι σωστό, από την άλλη για να γίνει, πρέπει να έχουμε οργανωμένα σχέδια πόλεως, να έχουμε οργανωμένους οικισμούς που έχουν γίνει επεκτάσεις για να γνωρίζουμε που θα χτίσουμε. Επίσης, τα οικόπεδα που είναι εκτός σχεδίου, θα πρέπει να πωλούνται και να φορολογούνται σαν απλά αγροτικά ακίνητα και όχι σαν οικόπεδα. Δεν μπορεί να γίνονται αγοραπωλησίες σαν οικόπεδα και μετά να λέμε ότι θα τα καλλιεργήσουμε, γιατί δεν επιτρέπεται η δόμηση. Όπως όλα δείχνουν, θα σταματήσουν οι αγοραπωλησίες και τα συμβόλαια για ακίνητα στις εκτός σχεδίου περιοχές μέχρι νεωτέρας.
«Υπάρχει και το ευρωπαϊκό δικαστήριο ανθρωπίνων δικαιωμάτων»
«Πέρα από αυτό βέβαια, υπάρχει και το ευρωπαϊκό δικαστήριο ανθρωπίνων δικαιωμάτων που είχε εκδώσει αποφάσεις το 2007 και το 2008 όπου είχε προσφύγει κάποια εταιρεία με ξενοδοχεία, εναντίον της Ελλάδος που έκρινε ότι η απαγόρευση δόμησης παραβιάζει την προστασία της ιδιοκτησίας. Στην απόφαση αυτή που έχει εκδώσει το Ευρωπαϊκό Δικαστήριο, μας λέει ότι η οικοδομησιμότητα ενός ακινήτου εκτός σχεδίου, έχει συνάρτηση με το χρόνο που αποκτήθηκε το ακίνητο και τις πολεοδομικές διατάξεις που ίσχυαν τότε», είπε ο Μανώλης Κρεβατσούλης, αναφέροντας πως θεωρεί ότι η απόφαση του ΣτΕ προσκρούει στο ευρωπαϊκό δικαστήριο ανθρωπίνων δικαιωμάτων.
Ωστόσο, στη συνέχεια υπογράμμισε: «Η απόφαση αυτή έχει φέρει τα πάνω κάτω, γιατί όποιος έχει οικοδομήσει σε εκτός σχεδίου περιοχή, το έχει κάνει με νόμιμη οικοδομική άδεια. Έχει πάρει ρεύμα νόμιμα κι είχε τελειώσει τα πάντα νόμιμα. Και ξαφνικά ερχόμαστε να του πούμε τί, ότι η υπηρεσία κακώς του έχει δώσει οικοδομική άδεια; Το θέμα πλέον πρέπει να πάει στη Βουλή, να νομοθετηθεί με το τελικά σωστό τρόπο και φυσικά δεν μπορεί να έχει αναδρομική ισχύ».
Κλείνοντας ο κ. Κρεβατσούλης, αφού υπογράμμισε ότι όλα αυτά κάνουν κακό στην εθνική οικονομία, στην ανάπτυξη του τόπου και στις επενδύσεις πρόσθεσε: «Ο Σύλλογος μας σωστά και δίκαια διεκδικεί όλα αυτά τα χρόνια μεγάλες και γενναίες επέκτασης, για να καλυφθούν οι άμεσες στεγαστικές ανάγκες αλλά και να υπάρχει πρόβλεψη για τα επόμενα 30 - 40 χρόνια. Η τελευταία επέκταση σχεδίου πόλεως έγινε το 1986, από τότε έχουν παρέλθει περίπου σαράντα χρόνια».
