- Ανάλυση από τον Πολιτικό Μηχανικό Μανώλη Κρεβατσούλη
Έντονος προβληματισμός διακατέχει τον τεχνικό κόσμο του κατασκευαστικού κλάδου αλλά και τους πολίτες με οικόπεδα εκτός σχεδίου δόμησης μετά την κατάθεση του νομοσχεδίου του Υπουργείου Περιβάλλοντος που αφορά «καυτά θέματα» όπως η μεταφορά συντελεστή δόμησης, τα αυθαίρετα, η εκτός σχεδίου δόμηση στα 4 στρέμματα, τις χρήσεις γης αλλά και την ανέγερση «πράσινων» κτιρίων.
«Το νομοσχέδιο ως προς την προστασία του περιβάλλοντος κινείται στην σωστή κατεύθυνση» δηλώνει ο Πρόεδρος του Συλλόγου οικοπεδούχων εκτός σχεδίου δόμησης Ρεθύμνου κ. Μανώλης Κρεβατσούλης, ο οποίος ωστόσο, διέκρινε πως το ζήτημα της εκτός σχεδίου δόμησης αποτελεί αγκάθι για τους πολίτες και αρνητική εξέλιξη για όσους έχουν οικόπεδα, τα οποία κινδυνεύουν να μετατραπούν σε… αγροτεμάχια!
ΤΙ ΠΡΟΒΛΕΠΕΙ ΤΟ ΝΟΜΟΣΧΕΔΙΟ
Την κατάργηση της δόμησης σε οικόπεδα κάτω από τα 4 στρέμματα, προβλέπει το χωροταξικό και πολεοδομικό νομοσχέδιο του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας που κατατέθηκε την περασμένη Τρίτη στην βουλή. Η μεγάλη τομή στον τομέα της ιδιοκτησίας και των ακινήτων προβλέπει μεταβατικό στάδιο δύο ετών ώστε να εκδοθεί η οικοδομική άδεια, για όσους διαθέτουν μικρότερα οικόπεδα που με το ισχύον καθεστώς δόμησης μπορούσαν να χτιστούν.
Πρόκειται για γήπεδα επιφάνειας 750 μ. 1200 τ.μ και 2.000 τ.μ για τα οποία το νέο θεσμικό πλαίσιο προβλέπει την κατάργηση της δόμησης σε μία διετία.
Το ΥΠΕΝ αποφάσισε να παγώσει το χρόνο στην έκδοση των απαιτούμενων δικαιολογητικών (δασαρχείο, αρχαιολογία), περίοδος, για την οποία δεν θα υπολογίζεται ο χρόνος των καθυστερήσεων. Η ισχύς της άδειας θα είναι για 4 έτη με δυνατότητα αναθεώρησης, επεκτείνοντας την περίοδο στα 6 χρόνια.
Για όσους πολίτες δεν προχωρήσουν στην έκδοση οικοδομικής άδειας, θα μπορούν να διατηρήσουν ο δικαίωμα να χτίζουν με βάση τα τοπικά και τα ειδικά πολεοδομικά σχέδια που θα εκπονηθούν.
Στο πλαίσιο αυτό προγραμματίζεται το μεγαλύτερο πρόγραμμα πολεοδομικών μελετών, το οποίο αφορά 500 τοπικά πολεοδομικά σχέδια ύψους 200 εκ. ευρώ που στο μεγαλύτερο μέρος τους θα χρηματοδοτηθούν από το Ταμείο Ανάκαμψης.
Η νομοθετική ρύθμιση, που αποτελεί μία από τις μεγαλύτερες μεταρρυθμίσεις των τελευταίων ετών, προβλέπει επίσης ειδικές διατάξεις για τα μεγάλα αυθαίρετα (κατηγορία 5), δίνοντας την δυνατότητα σε ορισμένες μόνο κατηγορίες ακινήτων, να μπορούν να νομιμοποιήσουν πολεοδομικές παραβάσεις, για τις οποίες η περίοδος τακτοποίησης έχει παρέλθει. Στην κατηγορία αυτή υπάγονται ακίνητα σε περιοχές που έχουν πληγεί από φυσικές καταστροφές, ακίνητα από απαλλοτριώσεις, ακίνητα της ΕΤΑΔ κ.α. Επίσης θεσμοθετούνται τα πρόστιμα για τους εκπρόθεσμους του κτηματολογίου, τα οποία θα ενεργοποιηθούν με σχετική υπουργική απόφαση που θα εκδοθεί εντός 6 μηνών ώστε να δοθεί επαρκής χρόνος συμμόρφωσης στους ιδιοκτήτες.
Οι κυριότερες αλλαγές της νομοθετικής ρύθμισης είναι οι εξής:
- Επιταχύνεται ο χωροταξικός σχεδιασμός σε όλη τη χώρα. Περιορίζεται ο χρόνος εκπόνησης των πολεοδομικών μελετών στα 2,5 χρόνια και ξεκινάει αμέσως το μεγαλύτερο πρόγραμμα πολεοδομικών μελετών που έγινε ποτέ στη χώρα: 500 Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια προϋπολογισμού 200 εκατ. ευρώ.Τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια θα ξεκινήσουν κατά προτεραιότητα από τη νησιωτική χώρα (Κρήτη, Κυκλάδες, Δωδεκάνησα, Βόρειο Αιγαίο, Ιόνιο) και τις τουριστικές περιοχές συνολικά. Προβλέπεται ότι μέχρι το 2023 θα έχουν εγκριθεί σε 350 διοικητικές ενότητες, δηλαδή στο 32% της χώρας ενώ μέχρι το 2028 θα έχει καλυφθεί με Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια όλη η χώρα. Η χρηματοδότηση του προγράμματος είναι εξασφαλισμένη και θα προέλθει κατά 80% (160 εκατ. ευρώ) από το Ταμείο Ανάκαμψης και κατά 20% (40 εκατ. ευρώ) από την Ευρωπαϊκή Τράπεζα Επενδύσεων.Για την ταχύτερη και αποτελεσματικότερη εφαρμογή του προγράμματος ορίζεται ειδικός συντονιστής.
- Περιορίζεται η άναρχη εκτός σχεδίου δόμηση. Μειώνονται κατά 10% οι συντελεστές στην εκτός σχεδίου δόμηση. Αλλάζει το καθεστώς των παρεκκλίσεων αρτιότητας (εκτός σχεδίου οικόπεδα 750 τ.μ., 1200 τ.μ., 2 στρέμματα).
- Απλοποιούνται οι χρήσεις γης. Περιορίζονται οι γενικές χρήσεις ώστε το σύστημα να είναι πιο ευέλικτο και να διευκολύνει τις μικτές χρήσεις όπως γίνεται σε όλη την Ευρώπη. Καθιερώνεται η Εθνική Ονοματολογία Χρήσεων Γης που θα εφαρμόζεται σε όλα τα σχέδια χρήσεων γης με ενιαίο τρόπο. Αντιστοιχίζονται οι χρήσεις γης με τους ΚΑΔ (Κωδικούς Αριθμούς Δραστηριότητας) προκειμένου να περιορίζεται η γραφειοκρατία και να διευκολύνονται οι επενδύσεις.
- Ενεργοποιείται η μεταφορά του συντελεστή δόμησης. Λύνουμε έτσι σε στέρεες βάσεις ένα πρόβλημα που «σέρνεται» από το 1978 λαμβάνοντας υπόψη τη σχετική νομολογία του ΣτΕ. Προσδιορίζονται οι προϋποθέσεις για τη χωροθέτηση των Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή (ΖΥΣ). Δημιουργείται η Ψηφιακή Τράπεζα Γης που είναι βασικό εργαλείο για την υλοποίηση αυτής της πρόβλεψης. Είναι ο θεσμός που διευκολύνει μεταξύ των άλλων τους ιδιοκτήτες διατηρητέων κτιρίων.
- Επιταχύνεται η έκδοση οικοδομικών αδειών και ενισχύεται η ηλεκτρονική διαδικασία έκδοσης. Πλέον το σύνολο των οικοδομικών αδειών εκδίδεται αυτόματα ύστερα από την ηλεκτρονική υποβολή του φακέλου με τα απαιτούμενα δικαιολογητικά και τις αναγκαίες εγκρίσεις. Θεσμοθετείται ελαφριά διαδικασία υποχρεωτικής προέγκρισης για τις οικοδομικές άδειες κατηγορίας 1 και 2. Μείζον συμπληρωματικό στοιχείο της αναμόρφωσης των οικοδομικών διαδικασιών είναι η ενεργοποίηση, από την αρχή του 2021, της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίων/ Ιδιοκτησιών.
- Αντιμετωπίζεται μεγάλος αριθμός ελλείψεων ή ασαφειών του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού. Έτσι ενισχύεται και επιταχύνεται η νόμιμη οικοδομική δραστηριότητα, και παρέχεται ευελιξία στον αρχιτεκτονικό σχεδιασμό.
- Θεσπίζονται η «απόσυρση» κτιρίων και η απαλλοτρίωση ορόφων, καινοτόμα πολεοδομικά εργαλεία στο πλαίσιο του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού. Για την «απόσυρση» κτιρίων, που θα γίνεται με πρωτοβουλία των ιδιοκτητών θεσπίζονται σχετικά κίνητρα. Για την απαλλοτρίωση ορίζεται να υπάρχει εύλογη αποζημίωση των ιδιοκτητών και θα γίνεται σε εξαιρετικές περιπτώσεις (π.χ. πρόσφατη περίπτωση ξενοδοχείου στην Ακρόπολη).
- Εξορθολογίζεται το σύστημα ρυμοτομικών απαλλοτριώσεων, με στόχο την προστασία των πολιτών που παραμένει σήμερα όμηρος της γραφειοκρατίας. Προβλέπεται η αυτοδίκαιη άρση των ρυμοτομικών απαλλοτριώσεων εάν παρέλθει μεγάλο διάστημα από την υποβολή τους. Ορίζεται επίσης ότι μια ρυμοτομική απαλλοτρίωση μπορεί να επιβληθεί εκ νέου μόνο μία φορά. Έτσι απελευθερώνονται οι ιδιοκτήτες που παραμένουν εγκλωβισμένοι σε μια ατέρμονη διαδικασία επανεπιβολής ρυμοτομικών απαλλοτριώσεων της περιουσίας τους.
- Δίνεται μεγαλύτερος συντελεστής δόμησης στα φιλικά για το περιβάλλον ενεργειακά κτίρια. Είναι μέτρο που εντάσσεται στην πολιτική για του υπουργείου για την ενεργειακή εξοικονόμηση.
- Παρέχονται κίνητρα για την ενίσχυση της προσβασιμότητας των κτιρίων, για τους συνανθρώπους μας με αναπηρίες. Δυνατότητα εγκατάστασης κατασκευών, όπως ειδικές ράμπες, εκτός της ρυμοτομικής γραμμής. Προσθήκη ανελκυστήρων σε κτίρια όπου δεν υπήρχε πρόβλεψη στην αρχική οικοδομική άδεια. Οι κατασκευές που εξυπηρετούν άτομα με ειδικές ανάγκες (πλατύσκαλα, ανελκυστήρες) δεν προσμετρώνται στον συντελεστή δόμησης.
- Ενεργοποιείται το πρόστιμο εκπρόθεσμης δήλωσης στο Κτηματολόγιο, που πλέον εξαρτάται όχι μόνο από την αξία του ακινήτου αλλά και από τον χρόνο καθυστέρησης. Η σχετική υπουργική απόφαση θα εκδοθεί εντός 6 μηνών από τη δημοσίευση του νόμου για να δοθεί επαρκής χρόνος συμμόρφωσης στους ιδιοκτήτες.
- Ρυθμίζονται επιμέρους θέματα αυθαιρέτων, που προέκυψαν από τη διαδικασία υπαγωγής τους σε τακτοποίηση. Εντάσσονται στην Κατηγορία 4 ορισμένες μικρής κλίμακας παραβάσεις που είχαν ενταχθεί στην Κατηγορία.
- Επίσης αναστέλλονται οι κυρώσεις για αυθαίρετες κατασκευές και αλλαγές χρήσης της Κατηγορίας 5 για ακίνητα που βρίσκονται σε περιοχές οι οποίες κηρύχθηκαν εντός του 2020 σε κατάσταση εκτάκτου ανάγκης. Για ακίνητα που αποκτώνται μέσω αναγκαστικού πλειστηριασμού. Για ακίνητα που αποκτώνται κατόπιν κληρονομικής διαδοχής. Για ακίνητα που εκμισθώνονται με σύμβαση leasing και επανέρχονται στη χρήση του κύριου ή επικαρπωτή τους. Για ακίνητα που μεταβιβάζονται στην ΕΤΑΔ Α.Ε σύμφωνα με την παρ. 4 του άρθρου 196 του ν.4389/2016.
ΠΩΣ ΣΧΟΛΙΑΖΕΙ ΤΟ ΝΟΜΟΣΧΕΔΙΟ Ο ΜΑΝΩΛΗΣ ΚΡΕΒΑΤΣΟΥΛΗΣ
Σχολιάζοντας το νομοσχέδιο ο Πρόεδρος του Συλλόγου οικοπεδούχων εκτός σχεδίου δόμησης Ρεθύμνου, Πολιτικός Μηχανικός κ. Μανώλης Κρεβατσούλης, μιλώντας στην εφημερίδα μας, τόνισε, ότι «Το νέο νομοσχέδιο προστατεύει το περιβάλλον καθώς περιορίζει την εκτός σχεδίου δόμηση με όλες τις αρνητικές συνέπειες που μπορεί να έχει αυτό για τους πολίτες. Ταυτόχρονα όμως γίνεται μια εθνική προσπάθεια ανάπτυξης των επενδύσεων καθώς αλλάζουν οι χρήσεις γης και ενθαρρύνεται η αναπτυξιακή διαδικασία. Δίνεται δε μία λύση στον συντελεστή δόμησης, ένα θέμα, το οποίο αρκετές δεκαετίες δημιουργεί προβλήματα σε πολλούς Έλληνες. Αυτό βέβαια, κατά καιρούς έχει γίνει προσπάθεια να επιλυθεί αλλά έχει μπλοκαριστεί από το Συμβούλιο της Επικρατείας. Το πιο βασικό τμήμα του νομοσχεδίου αφορά την επιτάχυνση του χωροταξικού σχεδιασμού σε όλη την χώρα. Προβλέπει τον περιορισμό του χρόνου των πολεοδομικών μελετών περίπου στα 2,5 χρόνια που όπως γνωρίζουμε έως σήμερα ήταν από 15 έως 20 χρόνια, όπως είχε γίνει στο Ρέθυμνο με περιοχές όπως των Περιβολίων, του Κουμπέ και άλλων. Είναι επίσης πολύ θετικό για την Κρήτη, το γεγονός, ότι οι νησιωτικές περιοχές παίρνουν προτεραιότητα ως προς την εκπόνηση των τοπικών πολεοδομικών σχεδίων.»
Αναλύοντας το τι περιμένει τους εκτός σχεδίου δόμησης οικοπέδουχους ο κ. Κρεβατσούλης τόνισε τα εξής: «Σε ό,τι αφορά την εκτός σχεδίου δόμηση, το νομοσχέδιο προβλέπει τον περιορισμό της. Κατ’ αρχάς μειώνεται κατά 10% ο συντελεστής δόμησης σε όλα τα εκτός σχεδίου οικόπεδα. Αυτό αφορά τα λεγόμενα μη άρτια και μη οικοδομήσιμα οικόπεδα, άρα όσα είναι από 4 στρέμματα και άνω. Ταυτόχρονα κόβονται οι κατά παρέκκλιση αρτιότητες στα εκτός σχεδίου πόλεως οικόπεδα, δηλαδή των 750 και 1200 τετραγωνικών και των δύο στρεμμάτων. Για να το πούμε πιο απλά, όλα τα οικόπεδα κάτω των τεσσάρων στρεμμάτων και εντάσσονταν στην νομοθεσία με τις κατά παρέκκλιση αρτιότητες θα είναι πλέον μη άρτια και μη οικοδομήσιμα οικόπεδα, άρα θα γίνουν αγροτική γη. Ευτυχώς, μας δίνει η νέα νομοθεσία την δυνατότητα μέσα στα επόμενα δύο χρόνια να μπορέσουμε να εκδώσουμε οικοδομικές άδειες με το σημερινό ισχύον καθεστώς. Μέσα στα δύο αυτά χρόνια δεν συμπεριλαμβάνονται τα χρονικά διαστήματα που απαιτούνται για βεβαιώσεις από το δασαρχείο και την αρχαιολογία. Όπως γνωρίζουμε σε όλες τις οικοδομές, η οικοδομική άδεια ισχύει για τέσσερα χρόνια, προκειμένου να υλοποιηθούν τα έργα. Τώρα η συνολική ισχύ θα είναι τέσσερα συν δύο, άρα έξι χρόνια και υφίσταται η δυνατότητα αναθεώρησης των οικοδομών. Είναι λοιπόν πάρα πολύ βασικό μέσα στην διετία να σπεύσουμε να εκδώσουμε τις οικοδομικές άδειες – διευκρινίζω να εκδώσουμε και όχι να καταθέσουμε – προκειμένου να έχουμε το δικαίωμα της δόμησης, το οποίο θα ισχύει για τα επόμενα τέσσερα χρόνια. Θα έλεγα ότι το πιο αρνητικό τμήμα του νομοσχεδίου για τους πολίτες είναι αυτό που αφορά την εκτός σχεδίου δόμηση ενώ υπάρχουν πολλά αδιευκρίνιστα σημεία.»
Ολοκληρώνοντας ο κ. Κρεβατσούλης επισήμανε, ότι «Σε γενικές γραμμές θα έλεγα, ότι το νομοσχέδιο είναι σε θετική κατεύθυνση, έχει όραμα για την επόμενη 50ετία της χώρας, προστατεύει το περιβάλλον, δίνει την δυνατότητα ανάπτυξης επενδύσεων, αλλάζει το καθεστώς των χρήσεων γης, δίνει την δυνατότητα μεταφοράς του συντελεστή δόμησης, ταυτόχρονα όμως, κόβει την εκτός σχεδίου δόμηση στα οικόπεδα των κάτω 4 στρεμμάτων και στα οικόπεδα άνω των τεσσάρων στρεμμάτων μειώνει την δόμηση τους κατά 10%. Αυτό είναι το γενικό συμπέρασμα. Πέρα όλων αυτών αναφέρονται διάφορα όπως το πώς θα γίνεται η έκδοση των αδειών, θεσμοθετείται η ταυτότητα κτιρίου, αντιμετωπίζονται σειρά ελλείψεων και ασαφειών του νέου οικοδομικού κανονισμού, γίνεται ένας ανορθολογισμός στο σύστημα των απαλλοτριώσεων, δίνει έμφαση σε κτίρια φιλικά προς το περιβάλλον και ενισχύει την προσβασιμότητα των κτιρίων για τους ανθρώπους με αναπηρίες.»
